Wijziging van het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan)
Past jouw plan niet binnen een BOPA-achtige afwijking, of gaat het om een grotere gebiedsontwikkeling? Dan verandert het omgevingsplan zelf mee met je plan. Wij verzorgen het volledige traject: van onderbouwing tot besluit door de gemeenteraad.
Wat verandert er ten opzichte van een bestemmingsplanwijziging?
Sinds de invoering van de Omgevingswet is het bestemmingsplan opgegaan in het gemeentelijke omgevingsplan. De procedure om dat plan te wijzigen lijkt qua opzet op de vroegere bestemmingsplanwijziging: een ontwerpbesluit, een zienswijzentermijn en vaststelling door de gemeenteraad. Het verschil zit in de inhoud — het omgevingsplan bundelt regels die voorheen over losse bestemmingsplannen en gemeentelijke verordeningen verspreid stonden. Een wijziging raakt daardoor sneller meerdere thema's tegelijk, van bouwhoogte tot geluid en milieuruimte.
In de praktijk kiezen gemeenten vaak voor een wijziging die alleen het benodigde deelgebied raakt, in plaats van een integrale herziening van het complete omgevingsplan. Dat scheelt aanzienlijk in doorlooptijd, omdat niet het hele grondgebied van de gemeente opnieuw hoeft te worden doorlopen — alleen de planregels en de verbeelding voor jouw locatie worden aangepast.
Nodig is deze route zodra je plan niet past binnen een BOPA-achtige afwijking of wanneer het gaat om gebiedsontwikkeling met meerdere percelen of functies waarvoor structurele planregels nodig zijn. Denk aan de transformatie van een bedrijventerrein naar een woonwijk, de herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie in meerdere fasen, of een plan waarbij meerdere eigenaren en functies tegelijk betrokken zijn. In die gevallen biedt een vergunning voor één activiteit onvoldoende basis — het omgevingsplan moet het nieuwe gebruik zelf mogelijk maken.
Wanneer dit spoor in plaats van een BOPA?
Een BOPA is sneller, maar geldt alleen voor de specifieke activiteit waarvoor hij is verleend. Kies je voor een wijziging van het omgevingsplan, dan verander je het plan zelf — met meer rechtszekerheid voor de lange termijn, ook voor vergelijkbare activiteiten in de toekomst. Bij een grote of structurele afwijking, of bij gebiedsontwikkeling, weegt die rechtszekerheid vaak op tegen de langere doorlooptijd. Twijfel je welk spoor bij jouw plan past? Lees de keuzehulp in ons artikel over BOPA of wijziging omgevingsplan.
Rechtszekerheid versus snelheid
Een BOPA vergunt alleen jouw activiteit; het omgevingsplan zelf blijft ongewijzigd. Een omgevingsplanwijziging past het plan structureel aan, waardoor toekomstige, vergelijkbare activiteiten niet telkens opnieuw hoeven te worden vergund. Dat maakt deze route waardevol bij ontwikkelingen die uit meerdere fasen bestaan. Voor projectontwikkelaars met een gefaseerde ontwikkeling weegt dit vaak zwaar: een structurele planwijziging voorkomt dat elke volgende fase opnieuw een aparte vergunningsprocedure vergt.
Het proces van ontwerp tot vaststelling
We starten met de ruimtelijke onderbouwing en stemmen het participatietraject hierop af. Op basis daarvan stelt de gemeente een ontwerpbesluit op, dat gedurende 6 weken ter inzage ligt zodat iedereen een zienswijze kan indienen. Na verwerking van eventuele zienswijzen stelt de gemeenteraad het gewijzigde omgevingsplan vast — bij eenvoudigere wijzigingen kan deze bevoegdheid gemandateerd zijn aan het college. Tegen het vaststellingsbesluit staat beroep open bij de bestuursrechter. Wij bewaken elke stap in dit traject en zorgen dat de onderbouwing, de participatie en het ontwerpbesluit op elkaar aansluiten, zodat er geen vertraging ontstaat door onderlinge tegenstrijdigheden.
Wat je van ons krijgt
- Een ruimtelijke onderbouwing die het volledige plangebied dekt
- Begeleiding van het participatietraject, afgestemd op de planning van de raad
- Opstellen en afstemmen van het ontwerpbesluit met de behandelend ambtenaar
- Verwerking van zienswijzen en begeleiding tot en met de vaststelling door de gemeenteraad
Doorlooptijd
Reken op 6 tot 12 maanden of langer, afhankelijk van de complexiteit van het plan, de vergaderagenda van de gemeenteraad en of er zienswijzen of beroep worden ingediend. Dat is aanzienlijk langer dan een BOPA, maar levert een plan op dat structureel is verankerd in het omgevingsplan. Neem deze doorlooptijd vroeg mee in je projectplanning: bij gebiedsontwikkeling loopt de omgevingsplanwijziging vaak parallel aan andere voorbereidende trajecten, zoals de financiering of de civieltechnische uitwerking. Wie deze route te laat inplant, loopt het risico dat de vergunning pas beschikbaar is nadat andere onderdelen van het project al zijn afgerond — met kostbare stilstand tot gevolg. Een volledig kostenoverzicht vind je in ons artikel over wat een wijziging van het omgevingsplan kost, of bekijk de indicaties op onze kostenpagina.
Veelgemaakte valkuilen
De doorlooptijd wordt vaak onderschat in de planning van een ontwikkeling, de participatie start te laat waardoor zienswijzen op het ontwerpbesluit voor verrassingen zorgen, en een onvoldoende juridische onderbouwing sneuvelt eerder bij de bestuursrechter dan een gedegen onderbouwde wijziging. Ook wordt de rolverdeling tussen initiatiefnemer en gemeente vaak onderschat: de gemeenteraad stelt het plan vast, maar de kwaliteit van de onderbouwing en de participatie blijven de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer.
Veelgestelde vragen
- Is een wijziging van het omgevingsplan hetzelfde als een oude bestemmingsplanwijziging?
- In opzet lijkt de procedure sterk op de vroegere bestemmingsplanwijziging: een ontwerpbesluit, een zienswijzentermijn en vaststelling door de gemeenteraad. Het omgevingsplan zelf is wel breder — het bundelt regels die voorheen over meerdere plannen en verordeningen verspreid stonden, dus de toetsing raakt al snel meer thema's tegelijk.
- Wanneer kies ik voor een wijziging van het omgevingsplan in plaats van een BOPA?
- Bij een structurele of omvangrijke afwijking, bij gebiedsontwikkeling met meerdere percelen of functies, of als je blijvende rechtszekerheid wilt in plaats van een vergunning die alleen voor jouw specifieke activiteit geldt. Bekijk de keuzehulp in ons artikel over BOPA of wijziging omgevingsplan.
- Hoe lang duurt een wijziging van het omgevingsplan?
- Reken op 6 tot 12 maanden of langer, afhankelijk van de complexiteit van het plan, de agenda van de gemeenteraad en of er zienswijzen of beroep worden ingediend. De formele zienswijzentermijn op het ontwerpbesluit is wettelijk 6 weken.
- Wie stelt het omgevingsplan uiteindelijk vast?
- In de regel de gemeenteraad. Bij eenvoudigere wijzigingen kan de raad die bevoegdheid mandateren aan het college van burgemeester en wethouders, wat de doorlooptijd kan verkorten.
- Wat kost een wijziging van het omgevingsplan?
- De kosten bestaan uit gemeentelijke leges en de kosten voor onderbouwing en onderzoek. Een volledige kostenopbouw met indicatie lees je in ons artikel over de kosten van een omgevingsplanwijziging.
Klaar om je plan verder te brengen?
Vraag een vrijblijvende offerte aan en ontvang binnen 24 uur reactie.